Ипотечный словарь

Наиболее распространенная на сегодняшний день схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах или рублях - в зависимости от выбранной валюты кредита). В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце, наоборот, – платежи по возврату долга.

Персональный сейф, арендуемый в банке. В ипотечных сделках он используется для расчетов в наличной форме. Деньги в ячейку закладываются покупателем-заемщиком (собственные и/или кредитные) до подписания договора купли-продажи, а изымаются продавцом недвижимости после государственной регистрации прав нового собственника и залогодержателя. Условия доступа к ячейке регулируются специальным договором между участниками сделки.

Документ, предоставляемый Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, содержащий информацию о сведениях, включенных в Единый государственный реестр прав, то есть содержащий: описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, об ограничениях (обременениях) прав, о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Неисполнение одним из контрагентов контракта своих договорных обязательств, нарушение условий договора. Применительно к ипотечному рынку различают дефолт заемщика и дефолт эмитента.

Под дефолтом заемщика понимается неспособность заемщика осуществлять платежи по полученному ипотечному кредиту на условиях оговоренных в кредитном договоре, то есть в определенный срок и в определенной сумме. Дефолт заемщика по ипотечному кредиту может являться основанием для начала процедуры обращения взыскания на предмет залога по кредиту.

Дефолт эмитента подразумевает невыполнение лицом, выпустившим ипотечные ценные бумаги, своих обязательств перед инвесторами.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Возрастной диапазон, в котором должен находиться претендент на тот или иной ипотечный кредит.

Незапланированное частичное или полное погашение остаточного основного долга по ипотечному кредиту.

Реестр, содержащий унифицированную систему сведений о правах на недвижимое имущество, сделках с ним, а так же информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях; неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учетов документов. Единый государственный реестр прав ведется Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами.

Лицо, которое привлекает заемные средства путем получения кредита, займа или выпуска ценных бумаг.

Именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В силу залога залогодержатель имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом или договором.

Процентная ставка, которая рассчитывается Британской ассоциацией банков (British Bankers’ Association) и широко используется в качестве индекса для краткосрочных процентных ставок. Процентная ставка, по которой ведущие международные банки в Лондоне предоставляют друг другу кредиты. Ставки LIBOR различаются по срокам погашения.

Ставка, определяемая на основе объявляемых 8 крупными российскими банками ставок предоставления рублевых кредитов со сроками 1, 2 и 3 мес. для первоклассных финансовых институтов. MOSPRIME создана в 2005 г. Национальной валютной ассоциацией (РФ).

Залог недвижимого имущества. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Ипотека, возникающая на основе договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

Предусмотренный законом об ипотеке порядок возникновения залога при приобретении жилья на кредитные деньги без подписания сторонами отдельного договора залога. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

По действующему российскому законодательству ипотека в силу закона возникает:
• при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с рассрочкой платежа;
• при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка;
• при передаче недвижимого имущества по договору ренты;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при принудительном изъятии государством у собственника имущества, являющегося предметом ипотеки, и предоставлении равноценного имущества.

Действия физических и/или юридических лиц, направленные на заключение кредитного договора по предоставлению ипотечного кредита, приобретение в собственность заёмщика жилого помещения и передачу его в залог (ипотеку), а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение по ним заемщиком своих обязательств.

Посредник, который помогает заемщику подобрать ипотечный кредит, оказывает помощь в правильном заполнении и оформлении необходимого пакета документов для предоставления в банк, предоставляет консультации относительно первичной квалификации заемщика в ипотечном банке, а так же осуществляет работу с кредитором на первоначальном этапе без участия заемщика. За оказанные услуги ипотечный брокер получает комиссионное вознаграждение.

Кредит под залог недвижимости. Ипотечный кредит может предоставляться под залог приобретаемого, уже находящегося в собственности заемщика или третьих лиц недвижимого имущества или под залог имущественных прав на приобретаемое недвижимое имущество.

Ипотечный кредит, у которого процентная ставка переустанавливается через определенные промежутки времени. Переустановка значения ставки производится в соответствии с заранее определенным критерием. Как правило, процентная ставка по ИКПС привязана к объективному официально публикуемому индексу, выраженному в форме процентной ставки. В России в качестве такого индекса обычно используются LIBOR и MOSPRIME.

Платежи (как правило, разовые), вносимые заемщиком за рассмотрение банком кредитной заявки, за выдачу кредита (за открытие и ведение ссудного счета), за выдачу наличных средств или за перечисление безналичных. Суммы этих платежей определяются тарифами банка.

Соотношение между суммой ипотечного кредита и оценочной стоимостью заложенной недвижимости.

Соотношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика.

Информация, характеризующая качество исполнения заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита). Данная информация хранится в специализированных организациях (бюро кредитных историй).

Специализированные (как правило, коммерческие) организации, которые: аккумулируют сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранят эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляют новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщиков.

Договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

Лицо, предоставляющее денежные средства на срок за определенное вознаграждение (процент).

Период, в течение которого кредитный или страховой договор не считается нарушенным, несмотря на просроченные платежи.

Период времени, в течение которого запрещено досрочное погашение кредита.

Номинальная, или “основная”, сумма кредита, займа, депозита, инвестиций, которая не включает в себя процентных платежей или дохода.

Квалифицированный специалист по оценке стоимости недвижимости. По российскому законодательству оценщики могут быть как юридическими, так и физическими лицами (индивидуальными предпринимателями)

Разница между стоимостью приобретаемой недвижимости и суммой ипотечного кредита.

Лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. В случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду.

Предварительное соглашение между продавцом и покупателем жилья, в котором определяется срок заключения основного договора и цена недвижимости. Обычно после его заключения покупатель оплачивает задаток продавцу.

По российскому законодательству по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а так же другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре устанавливается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (Гражданский кодекс РФ (ст. 429)).

Процесс предварительного определения суммы кредита, которую может получить потенциальный заемщик в случае обращения за ипотечным кредитом и документального подтверждения заявленной информации.

Неосуществление платежа в установленный срок.

Процесс погашения ипотечного кредита с одновременным получением нового кредита, при этом предмет залога остается неизменным.

Частное лицо или компания, предоставляющая посреднические услуги по операциям с недвижимостью: подбор объекта недвижимости, помощь в сборе документов, проведении сделки подаче документов на регистрацию.

Выпуск ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками от финансовых активов (ипотечных кредитов, автокредитов и т.д.).

Лицо, которое отвечает перед кредитором за возврат и обслуживание кредита вместе с основным заемщиком и, как правило, становится сособственником приобретаемого объекта недвижимости. Доходы созаемщика учитываются при расчете суммы кредита наряду с доходами заемщика. Обычно созаемщиком выступает супруг или другой близкий родственник, хотя бывают и исключения.

Справка работодателя, официально подтверждающая доход сотрудника по форме, утвержденной налоговыми органами. Справки оформляются по каждому физическому лицу, получившему доходы от работодателя, и полежат предоставлению в налоговые органы. Как правило, при предоставлении заемщиком справки 2-НДФЛ банк выдает кредит с более низкой процентной ставкой.

Справка, разработанная банком для подтверждения работодателем информации о фактических доходах заемщика. Применяется при оценке латежеспособности заемщика.

Вид страхования, обеспечивающий исполнение обязательств заемщика перед ипотечным кредитором в случае наступления смерти заемщика. В случае смерти / утраты трудоспособности заемщика страховая выплата производится кредитору в размере непогашенного остатка ссудной задолженности и процентов по кредиту.

Вид страхования, обеспечивающий защиту домовладельца от убытков вследствие утраты / повреждения недвижимого имущества, а также причинения вреда третьим лицам. Как правило, защита от риска наводнений и землетрясений обеспечивается отдельным полисом.

В России страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, от рисков утраты и повреждения является обязательным. Типичными покрываемыми рисками являются пожар, залив, стихийные бедствия, падение летательных аппаратов или их частей, противоправные действия третьих лиц.

Право собственности на недвижимое имущество.

Страхование от риска потерь, возникающих в связи с наличием дефектов в титуле собственности, а также существующими на него правами третьих лиц Титульное страхование — вид страхования, обеспечивающий возмещение убытков в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость (например, в результате признания сделки купли-продажи недействительной или удовлетворении виндикационного иска).

В России этот вид страхования достаточно часто является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита, т.к. обеспечивает возмещение убытков кредитора в случае утраты заемщиком права собственности на заложенную недвижимость.

Передача прав требования, имущественных прав или имущества от одного лица другому.

Сделка, по которой право требования, принадлежащее кредитору на основании обязательства, передается им другому лицу (Гражданский кодекс РФ (ст. 382 п. 1)). К лицу, которое приобрело право требования исполнения обязательства, переходит и право на обеспечение исполнения обязательства (залог, поручительство и др.). В частном порядке банки осуществляют сделки по купле-продаже ипотечных кредитов, оформленных без закладных, в форме уступки прав требований одной стороной сделки другой.

Штраф, который выплачивается заемщиком банку при полном или частичном досрочном погашении кредита.

Штрафные санкции за задержку платежа; обычно в виде процента за время задержки.

Фактическая годовая стоимость кредита, включающая помимо номинальной процентной ставки комиссионные и другие расходы заемщика при получении кредита; выражается в форме простой годовой процентной ставки. При ее расчете может учитываться временная стоимость денежных средств во времени и предположения об уровне досрочных погашений кредита. Может использоваться в качестве базиса для сравнительного анализа кредитных продуктов, в том числе ипотечных кредитов.